Avocat Champigny-sur-Marne (94)

La loi du 27 juillet 2023 dite « anti-squat » apporte plusieurs modifications aux relations bailleur/locataire.

D’abord son article 9 rend obligatoire l’insertion d’une clause résolutoire dans un bail d’habitation, cependant sans dire les conséquences sur le contrat de bail n’en comportant pas, en dehors du fait que le bailleur ne pourra pas demander l’acquisition de la clause…

L’article 10 de la loi modifie le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1^er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, passant de 2 mois à 6 semaines.

Mais attention, seuls les nouveaux baux, ayant inséré une clause résolutoire visant les délais écourtés, sont concernés par la réforme qui ne viendra pas s’appliquer aux baux en cours.

Etant une loi « anti-squat » le législateur a aussi cherché à protéger davantage les propriétaires victimes d’occupants sans droit ni titre, entrés dans les lieux « à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

Pour ce faire, la loi prive ces squatteurs des délais de grâce ou de procédure prévus pour les locataires munis d’un bail (trêve hivernale, délai d’exécution de 2 mois après un commandement de quitter les lieux, délais de grâce de l’article L.412-3 du code de procédure civile) devant, en principe, accélérer grandement la récupération du logement par son propriétaire.

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Après une volte-face suite aux réformes judiciaires entrées en vigueur le 1^er janvier 2020, un décret du 11 mai 2023 a rétabli l’article 750 du code de procédure civile qui exige, à peine d’irrecevabilité, qu’une demande en justice soit précédée d’une tentative de conciliation ou de médiation ou de procédure participative lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 € ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions visées par les articles R 211-3-4 et R 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Pour les instances introduites à partir du 1^er novembre prochain, il faudra compter avec un nouveau MARD : « l’audience de règlement amiable ». Nous verrons à l’usage le succès et l’efficacité de ce nouvel outil, aussi destiné à fluidifier la Justice du quotidien…